青岛楼市六月或将开闸“放水” 高新区城阳胶州三叉路口你该去哪? ...护身符辟邪网-算命最准的免费网站-周易八卦免费算命
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青岛楼市六月或将开闸“放水” 高新区城阳胶州三叉路口你该去哪? ...

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发表于 2018-5-30 12:14:50 | 显示全部楼层 |阅读模式

随着气温不断上升,一二线城市也跟着燥热。天津楼市因为落户新政再次火热,西安融创开盘开出了一张房企的”护身符“;杭州的等待冻资的购房者挤爆了银行……
唯独我大青岛的楼市,就如同我们16度的天气,成为了热点城市的一股清流。原因自不必多说,大家都懂得。
对于五月底六月初的这几天,购房者没有太多期盼,但是六月中下旬的楼市会怎么走,这是大家关注的焦点。
我的观点是:
高负债率的压力下,青岛楼市会在大鳄们的带领下,加速推盘。在”4·18“新政将诸多炒房客清场之后,加推量最大的高新区、城阳、胶州将展开”三国杀“ ,北城区的楼市必然会出现分化。
楼市分化将成必然趋势。

首先,我们要讨论一个问题,如果青岛六月初有大利好宣布,那么开发商是不是会放量推盘,还是像挤牙膏似的一点一点的卖?
我认为,不管有什么样的利好,诸如碧桂园、融创、新城这样的企业,都要加速推盘,因为高负债率让他们没有时间玩花活了。
权威机构统计数据显示,房地产行业整体负债率再创新高,房地产企业资产负债率已经达到十年来的最高点。截至2018年一季度末,房企上市公司整体负债率已经达到了79.42%。需要特别说明的是这种高负债,不是一个两个房企的个例,而是全行业都在疯狂借钱、借钱。一季度136家房地产开发企业中,有近40家公司资产负债率超过80%,近一半企业资产负债率超过70%。
房子卖得这么好,负债还增加,主要原因是房企不断买地的结果。仅统计招拍挂市场的权益拿地金额,22家房企拿地超过了百亿,合计拿地金额高达5139.6亿。从青岛的土拍市场我们不难看出,房企拿地依然积极,全国范围内拿地超过200亿的房企就多达10家。所以,房企加快自身项目的建设速度和资金流转的速度,也就不难理解了。
这些钱从哪借的?国内银行资金面收紧,许多企业只能国外融资。截止2018年前4月,房地产企业海外资本市场融资数据达到了233.2亿,同比2017年1-4月的112.35亿美元上涨幅度达到了107%。4月单月发现金额达到了88亿美元。随着信贷市场的调控持续,房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨。
不管境外融资容不容易,这些钱都是有利息的。城阳一个楼盘刚拿地不久就马不停蹄、日夜赶工,相关负责人告诉我,一天几百万的利息,拖不起也不敢拖。
这种情况下,如果有利好出现,大开发商肯定会借助利好派发,先把资金回笼再说。不仅是为了拿更多的地,对于许多开发商来说甚至是保命之举。
许多企业债山压顶。

开发商如果加推,哪几个板块可以关注?
我们收集信息不难发现,主城区依旧没有什么楼盘加推。加推的主力或集中在北城区,即城阳、高新区、即墨。三月份的时候我曾经估计过,高新区有3000+的房源供出来,随后高新区开始了房地产市场规范,没有楼盘拿到预售证。两个月过去了,这段时间恐怕只有华仁卖了点存量房,区域内可售的库存量有增无减。
6月中下旬,中欧、世茂、新城、融创、海尔都可能推盘,而且量不会小。这其中最值得关注的就是羊毛滩的几个项目,几个月前牛的不行,蓄客量远远超出加推量。但是在调控政策出台后,这些单价和总价都很高的盘,是不是真能火爆售罄,值得我们关注一下。
与此同时,新城和融创在高新区腹地还都有盘,大面积、高总价,在开发商集体放水情况下,是什么成色也会很快显现出来。但不管怎么说,高新区的价格压得还是不错。相比其他区域,这个区域离主城区更近,大项目、商业在陆续兑现,那些前期低价拿地的开发商,推出的大品牌的低价房,安全边际比较高。
如果你真有居住需求,这个区域我觉得还可以放心买。
与高新区相比,城阳的楼盘走势我认为有点尴尬。城阳已经整体奔着2万+去了。星河湾以前不觉得好,现在依旧不觉得好;丹山片区我刚刚分析过,2万+真心觉得性价比不高;万科金域华府的位置和精装的品质同样是购房者要考察的重点;保利观堂高层、洋房价格和地铁配套还不错,但是距离有点小远。而且,你要密切关注辖区内二手房的价格,我们通过58同城看一下:


作为去年的供地主力,胶州加推也很密集,但是不论是开发区还是少海板块,都是炒作气息比较浓,而很难吸引到什么刚需,但是包括胶州主城在内有近十个楼盘新推或者加推,万把块钱的精装房还好说,那些超过1.5万的高端高层住宅,就要认真想想了。
也许这些装修真高端,但是交房之后,你至少五年才能二手转让,这段时间你要租,五年下来装修基本全毁了,你要不组,这装修五年后就不贬值吗?
虽然不限购,但胶州各楼盘的分化可以预见。
在6月份买房,你不但要有底气,还要有定力。什么是定力?定力就是不要被别人忽悠。前段时间,一个楼盘开盘前一天,置业顾问给买房人打电话,要8万好处费给房号,有的人给了,但是最后看着楼盘根本就没售罄。这样的套路,6月份可能还会有,但是这个市场下,谁在这么忽悠你,让他哪凉快哪呆着去。
还有一种情况,就是你看好的房子,开盘价格也适中,但人气骤降,你看到这种情况突然犹豫了。这时候也要有定力,你要问自己的内心,是不是真需要这套房子,是不是这正了解这套房子优缺点,如果是那就买,如果仅仅是跟风,仅仅是不甘心,那真要三思,三思。
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